连万科也要“活下去” 房企的寒冬开始来临?

  • 家居 • 2018-09-30
  • 来源:朱罗纪
  • 作者:朱文策
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2007年,万科喊出“拐点论”;2012年,喊出“白银时代”;现今这是第三次影响全行业的“喊口号”。
朋友圈今天都在怒转万科在大梅沙的内部会议,“活下去”,配的最多的转发语是“瑟瑟发抖”,感觉房地产要完了,严酷的寒冬要来了,重回2008了。这个行业得多么凄惨,才能让这一家财务极为稳健、忧患意识极强的龙头房企,把目标设为可怜的“活下去”如此之惨?

2007年,万科喊出“拐点论”;2012年,喊出“白银时代”,这是第三次影响全行业的“喊口号”。


首先,我是肯定不信万科会活不下去的。

上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,短期借款+1年内到期长期负债是609.8亿元,净负债率32.7%,很低,完全还得起债——去年底更低,个位数。另外,万科近年来一直高度重视回款率——一直是要求95%,今年上半年稍微下滑一点点,93%。现在的万科,财务极为健康,要求在任何一个时点,账面现金都能够覆盖掉未来一年要到期的负债。

如果这样的企业会死,那得多少企业排着队死在它前头?

但为什么他要喊出“活下去”这么令人害怕的口号?

我也不信这是万科在营销,或者故意示弱喊话调控。这种诛心式的揣测,没有讨论意义,同时,也完全忽视了这背后企业真正的思考。万科是一家忧患意识极强的企业,历来都是,在行业判断、时代把握上面较少出大错,今日突然如此,是有讨论价值的。

要真正搞明白,得回到之前郁亮的那份“南方区域内部讲话”里(各位自行检索),看完这篇讲话,你发现,郁亮根本不是那个业绩会上动辄自谦为“农民”的人,他对大时代的变化体现出了很敏锐的洞察。

看完这些,梳理几点感受。

首先我们要搞明白,“活下去”,是万科未来3年的“底线战略”,是“基本要求”,而非目标。这个意思是说:就算是在未来房地产崩盘了的情况下,万科也要保证自己能活下去。至于说未来房价会不会崩盘,那不重要,但我要按这种最惨烈的情况做打算,这是一条生死线,绝不能迈过。未来它不来是幸运,来了,别人死,我要不死。

想好最坏的情况,置死地而后生,这可能是万科管理层真正想表达的意思。其实说穿了,和个人操作一样。

再进一步讲,类似的话,任正非、马云也多次表达过,比如任正非多次说,“华为离死亡,只有一步之遥”。外界多认为,这显示了这位中国优秀企业家的忧患意识。而到了郁亮身上,就变味了。个中原因,各位自问。

其次,说“活下去”,我的理解,未必是说未来就一定会变得有多凄惨——的确会有可能更坏,准确说是未来的大环境(国际、国内、社会思潮、政治、经济、军事、全方位的)已经变得“不可预期”,不确定性太高了,完全超出了一家商业企业的判断能力。这种情况下,显然不能再冒进扩张,退守保底线,是上上策。

在郁亮当初的讲话里,这个不可预期的大环境,我认为来自于两个方面。

一是,来自于行业调控对房地产的影响变得不可预期。郁亮讲话里谈到一点:中国的房地产走向了韩国模式。

之前我在旧文里也提及过,和中国现今房地产模式相似度最高的,并不是新加坡,而是韩国。共同特征都是:政府强管控模式《中国正在形成自己的“住房模式”》。我们今天看到的中国的房地产调控政策,韩国在二战之后的房价大涨历程里,绝大部分都搞过了一遍,甚至有不少现在还在执行。比如限购、限价、限贷、限售、房地产税、户型比例管制、租金管制、转手印花税等等。其中,以限价为例,自上世纪70年代始,韩国的房地产“最高限价”政策前后累计执行了20多年。

但多说一句,很遗憾,韩国的强管控模式,是失败的。首尔的房价从来都没有成功的治理好过,文在寅上台之后,出台“史上最严楼市调控政策”,但房价还是“无所畏惧的上涨”。

行业规则的大变,对房企的冲击会有多大,体现在哪里,在规则彻底尘埃落定之前,没有谁知道,这构成了第一个“不可预期”。

第二个不可预期,来自于“社会全方位的大转折”。

从讲话里,我们能够感受到,整个大时代的转折更让人忧虑。这个转折不仅仅是行业的,也不仅仅是经济的,而是全方位的:“政治、经济、国际、军事等方方面面”。

从特朗普上台前后,尤其是3月份贸易战开打之后,国际、国内宏观环境就风云突变,到底最终会是什么走向,谁都不清楚。但是,都觉得不妙。尤其是社会思潮普遍性的转向,不止是中国,全球都是。像最近国内大讨论的民营企业地位,还要国家领导人出来定调子,侧面其实也说明了人们有不安。

你要说企业不关心宏观那是瞎话——像那种民企定位吵架的你关不关心?一般的宏观当然不用关心,但现在这种国际普遍性的大转折,数十年乃至百多年才会有一次。你还想着闲庭信步赚钱,其它爱咋咋,玩儿呢。

万科今天能说出来这样的话,说明管理层认为,中国现在面临的全球性的、思潮的、规则的变化已经比较大,超出了一家企业的判断能力,难以准确理解并且无力把控。这让行业的未来充满了很大的不确定性,是以如此。

下面来谈第三点,万科的业务线将出现阶段性调整,但要注意,这是阶段性。

结合郁亮的发言,“聚焦、收敛”的策略,落地到业务线上。判断万科在未来会进行业务线的收缩:1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务。这两项调整,都是基于上面那两个不可预期而发生的。简言之,现金流第一。

阶段性回归主业,我揣测理解,是因为这部分业务相对而言,是万科的老本行,能力圈范围内,做起来更加有信心,赚钱的概率更高,更有可能为公司带来更好的现金流。说它是阶段性,是因为转型仍然是大方向,现在的回归,是为转型提供更加充沛的资金。所以才是“3年计划”,它是为了渡过接下来可能会出现的最坏的情况而发生的。

阶段性减少新业务,因为新业务多数有着投资巨大、回报周期长的特征,正常情况下,可以给更长的培育期,但现在环境不妙,可能需要做些适当收缩。另外,这些新业务多数都在万科的能力圈之外,以现在的社会情绪,一旦出现一些风险,万科不一定能够像应对老本行内的风险一样去从容应对。但这些也都是阶段性的选择。

具体是哪些新业务要收缩,暂不清楚,但看讲话,像承包代建业务应该会少做了。我认为,其它的一些还没有看到商业逻辑的新业务,可能会暂停一些。而有一些需要大量投入的新业务,可能会放慢些脚步。

至于说万科这次的判断对不对,见仁见智。我个人还是原来的判断,并不悲观。人们总是在跌了之后开始看空,涨了之后开始看多。每一次都是,从来都不会认真向历史去讨教,只靠着那一点经验和直觉,去判断问题。

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